Узнайте, не завышена ли цена на недвижимость в Дубае — до перевода задатка
Укажите проект и сумму из оффера брокера. Сравниваем с зарегистрированными сделками DLD, а не с ценами на порталах.
Быстрый вывод: в рынке, дорого, дёшево но рискованно или мало данных по вторичке. Аргументы для торга открываются на сайте после оплаты Stars.
Проект / башня
напр. Elan, Marina Gate, Burj Vista
Цена в оффере
AED или AED за кв. фут
Площадь
кв. фут / спальни
Первый разбор на сайте бесплатно. В платном пакете — точные аналоги из реестра, вопросы брокеру и черновик ответа.
Методология на базе DLD
What the free check compares
Your broker quote
Project, unit size, total AED or AED/sq ft — same inputs as the live tool.
DLD registered resales
Matched Sell/Sale rows in a procedure-area band → median AED/sq ft and median deal total.
Illustrative only — positions are not real data for your unit
No broker listing prices — only registered transactions. Extreme high AED/m² outliers are trimmed when the sample is large enough (standard Tukey rule), so the midpoint reflects typical resales.
700+ projects in index · Offer check on this site
Как это работает
Вставьте оффер брокера
Укажите проект или башню, тип юнита, площадь и цену из оффера. Без поиска по проектам в чате — только тот оффер, который вам продают.
Получите вердикт по цене
Сравниваем ask с зарегистрированными продажами DLD по аналогам где есть данные: ниже рынка, в рынке, выше, завышено или слишком мало данных.
Используйте аргументы
Бесплатно — первые пункты для торга. Платный пакет на сайте — точные компы, вопросы брокеру, формулировки контр-оффера и сигналы риска до задатка. Telegram — только аккаунт и оплата Stars.
Одна задача: не переплатить
Быстрая проверка показывает, подозрительна ли цена. Платный пакет разборов — аргументы для торга, отказа или углублённого due diligence.
Быстрая проверка
Asking vs реальность DLD
Сравнение котировки брокера с зарегистрированными сделками и контекстом AED/м².
Простой вердикт
Завышено, справедливо, дёшево но рискованно или мало данных — первый фильтр до переговоров.
Платный пакет для торга
Почему может быть дорого
Ликвидность, слабые аналоги, предложение, риски девелопера или аномалии цены — не видно в листинге.
Лучшие альтернативы
Соседние проекты с лучшей ценой, доходностью, ликвидностью или профилем риска, если оффер слабый.
Чистая доходность и расходы
Gross yield мало. Pro учитывает сервисный сбор, операционные расходы и реалистичную аренду.
Пакет доказательств для брокера
Точные компы, вопросы, текст контр-оффера и компактный отчёт до переговоров или задатка.
Зачем нужен Pro
Разрыв по цене — только начало. Риск в красных флагах
Объект может казаться по рынку и всё равно быть плохой сделкой. Бесплатная проверка ловит явные ценовые сигналы; платный пакет на сайте добавляет ликвидность, предложение, сервисный сбор, сигналы по девелоперу и аргументы для брокера.
🚨 КРАСНЫЕ ФЛАГИ (пример)
1. Asking на 18% выше недавнего диапазона компов DLD…
2. Мало глубины перепродаж: только 3 выхода за 12 мес…
3. Сжатие доходности: gross 7,2% → net ~4,1% после SC + DEWA…
Аргументы для торга в платном пакете
Бесплатный вердикт сейчас. Разблокируйте точные компы, вопросы брокеру и формулировки ответа.
Купить пакет разборовНачните с бесплатной проверки на DLD — проверьте оффер брокера
700+ проектов Дубая по регистрациям DLD — не скриншоты с порталов.
Что говорят покупатели
“Перестал доверять доходности с порталов. Ejari + цены закрытия DLD в одном месте — наконец совпало с тем, что просил бухгалтер.”
“Блок «красные флаги» окупился — разница сервисного сбора между двумя башнями в Марине почти 1% доходности.”
Сценарии из реальных процессов: премия asking 15–20% к недавним закрытиям DLD, разница SC до сделки, ошибки модели доходности из листинговых допущений.
Реальные истории покупателей
Что нашли после проверки
Тот же движок DLD, реальные ситуации. Цифры иллюстративные — у вас будут живые данные.
Marina Gate 1BR, 1,85M AED. Брокер: «инвестиционный грейд, ниже цены запуска девелопера». 40 совпадающих перепродаж DLD.
Остановили задаток. Сторговали 95 000 AED по таблице компов DLD.
Business Bay 1BR, 1,6M AED. Брокер показал «компы» с Bayut — все листинги, не закрытые сделки.
Отправили брокеру медианный коридор DLD письменно. Продавец снизил на 50 000 AED.
Creek Harbour 2BR, 2,05M AED. Мотивированный продавец, быстрая продажа. 12 совпадающих перепродаж DLD.
DLD подтвердил, что скидка реальная. Покупатель сделал оффер в тот же день — приняли за часы.
Одна завышенная сделка может стоить 200 000 AED. Начните с бесплатной проверки оффера.
Бесплатно — реальный первый вердикт DLD на сайте. Платный пакет инвестора — аргументы для торга: точные компы, вопросы брокеру, формулировки ответа и риски.
Быстрая проверка
Бесплатная оценка цены
Поймите, стоит ли углубляться в оффер до звонков, торга или задатка.
- Быстрая проверка asking по данным DLD
- Медиана DLD AED/м² против цены брокера где есть данные
- Грубый вердикт: завышено, ок, дёшево но риск, мало данных DLD
- 2–3 аргумента для переговоров до контакта с брокером
Пакет для торга
Оплата Telegram Stars
1600 Stars, Stars, примерно 100 AED. Оплата в Telegram, затем отчёты на сайте для лучших вопросов брокеру и обоснованного контр-оффера.
Купить 5 разборов на сайте- Таблица точных сопоставимых сделок
- Скрипт вопросов брокеру и текст контр-оффера
- Риски девелопера и история сдачи
- Сервисный сбор, чистая доходность и реалистичные расходы
- Контекст по району и динамике рынка
- Альтернативы рядом, если оффер дорогой
Обоснование — как не переплатить
Брокерам и агентствам
Партнёрская программа — 20% с пакетов →Свежее в блоге
Dubai Rental Yields 2026: Gross vs Net — What DLD and Ejari Data Actually Show
الدليل الشامل للاستثمار العقاري في دبي 2026
Complete Guide to Dubai Property Investment 2026
迪拜房产投资完全指南 2026（中国投资者版）
Полный гид по инвестициям в недвижимость Дубая (2026) — на русском
The Dubai Property Bible: What Every Investor and Agent Must Know in 2026
Данные DLD из реестра, не листинги
Все цифры — из зарегистрированных сделок Dubai Land Department (DLD) — не Bayut, не Property Finder и не PDF девелопера. Мы не сайт объявлений; моделируем то, что зарегистрировано: продажи, Oqood где видно, аренда Ejari где привязка к анализу.
- В области: цены сделок, даты, площади, связка проект/комьюнити, сигналы ипотека vs cash, история портфеля девелопера, тренды объёма.
- Вне области: нерегистрируемые soft launch, частные side letters, физический снэггинг — всегда проверяйте с RERA, эскроу и юристом.
Данные DLD — исторические регистрации. Возможны задержки отчётности. Не включают частные вторичные сделки или нерегистрируемые soft launch.
Загрузка пульса рынка…
Реестр DLD vs объявления брокеров
В маркетинговых листингах — asking. В Dubai Land Department — фактические сделки. Почему это важно для цены.
| Подход | Источник данных | Лучше всего для |
|---|---|---|
| UAE Property AI Bot | Зарегистрированные сделки Dubai Land Department (DLD) — реальные цены продаж, аренда, объёмы | Независимый due diligence инвестора — до перевода денег. |
| Порталы недвижимости | Объявления брокеров, asking, маркетинг | Просмотр предложений. Цены — asking, не sold. Без ИИ-анализа. |
Частые вопросы
Для кого это?
Можно ли доверять данным?
Что такое UAE Property AI Bot?
Сколько это стоит?
Как оплатить?
Откуда данные?
Где почитать методологию и чек-листы?
Что входит в Pro-разбор?
Есть ли возврат?
Чем это отличается от Bayut или PropertyFinder?
Как понять, что проект в Дубае завышен по цене?
Те же гайды — быстрые ссылки
Проверьте цену из оффера до покупки
Введите оффер брокера и получите бесплатный вердикт на DLD: ниже рынка, в рынке, выше рынка или завышено.