Истории покупателей

Что показала проверка цены по DLD

Ниже — те же расчёты, что и на странице проверки цены по вторичке. Здесь цифры учебные; в своём запуске вы увидите свежие строки из DLD.

Как читать примеры

Перед депозитом брокер часто кидает одну «красивую» сумму и подборку с порталов — это объявления, а не закрытые сделки. Здесь мы смотрим на вашу цену за кв. фут против реально зарегистрированной вторички в базе Dubai Land Department: проект (или близкое совпадение), тип лота и сопоставимый коридор по procedure area — как в живом инструменте.

В каждом блоке — короткая история, такая же карточка, как в продукте, и понятный исход: есть ли повод торговаться, лучше отказаться или цена близко к медиане. Если «мало сделок в коридоре», значит по башне или фильтру не набралось строк DLD для жёсткой оценки — в рабочей версии это тоже объясняется.

Страница для ориентира, не инвестиционная рекомендация и не замена юристу или банку.

Проверить свою цену бесплатно
Сильно дороже вторички по DLD

32% выше медианы перепродаж

Цена заметно выше медианы по тем сделкам, что попали в расчёт. Либо жёсткий торг, либо вы действительно покупаете заметно лучший лот — пусть брокер это докажет закрытыми сделками.

Ориентир для торга (~медиана по сделкам)

1 461 150 AED

Грубо медианная полная сумма по тем же строкам из реестра — удобная точка, если ценник явно завышен.

Возможная переплата

467 500 AED

Медиана DLD: 1 719 AED/кв.фт против запроса: 2 269 AED/кв.фт

Сравниваем ваш расчёт AED за кв. фут (через AED за м² из реестра) с 40 продажами за ~18 месяцев — Sell с пре-регистрацией офф-плана и Sale, где так помечено; procedure_area каждой строки попадает в ±40% от вашего метража в м² (2024-05-01 → 2025-10-30).
По данным индекса по всему ЖК за год около 14 сделок — очень грубо показывает, насколько объект «ходит», без учёта вашего числа спален.
40 перепродаж из реестра DLD

Ситуация

Marina Gate, 1BR, 1,85 млн AED. Брокер: «инвест-лот, дешевле старта от застройщика». По базе — 40 вторичных сделок DLD за 18 месяцев.

Что было дальше

Депозит заморозили. В платном пакете разобрали пять ближайших закрытий из DLD — выбили скидку 95 000 AED, без этого ушли бы со сделки.

Проверить мою цену
Сильно дороже вторички по DLD

15.1% выше медианы перепродаж

Цена заметно выше медианы по тем сделкам, что попали в расчёт. Либо жёсткий торг, либо вы действительно покупаете заметно лучший лот — пусть брокер это докажет закрытыми сделками.

Ориентир для торга (~медиана по сделкам)

1 461 150 AED

Грубо медианная полная сумма по тем же строкам из реестра — удобная точка, если ценник явно завышен.

Возможная переплата

221 000 AED

Медиана DLD: 1 719 AED/кв.фт против запроса: 1 979 AED/кв.фт

Сравниваем ваш расчёт AED за кв. фут (через AED за м² из реестра) с 25 продажами за ~18 месяцев — Sell с пре-регистрацией офф-плана и Sale, где так помечено; procedure_area каждой строки попадает в ±40% от вашего метража в м² (2024-05-01 → 2025-10-30).
По данным индекса по всему ЖК за год около 14 сделок — очень грубо показывает, насколько объект «ходит», без учёта вашего числа спален.
25 перепродаж из реестра DLD

Ситуация

JVC, перепродажа офф-плана, 2BR, 1,35 млн. Брокер скинул «внутренний прайс» без отсылок к DLD. Совпало 25 вторичных сделок.

Что было дальше

Цена была примерно на 165 тыс. AED выше медианы. Попросили SPA с этой суммой — брокер пропал.

Проверить мою цену
Выше медианы вторички

11% выше медианы перепродаж

Запрос заметно выше медианы по свежим закрытым сделкам — самое время торговаться и просить обоснование цифрами из DLD, а не красивыми словами.

Ориентир для торга (~медиана по сделкам)

1 461 150 AED

Грубо медианная полная сумма по тем же строкам из реестра — удобная точка, если ценник явно завышен.

Возможная переплата

160 650 AED

Медиана DLD: 1 719 AED/кв.фт против запроса: 1 908 AED/кв.фт

Сравниваем ваш расчёт AED за кв. фут (через AED за м² из реестра) с 14 продажами за ~18 месяцев — Sell с пре-регистрацией офф-плана и Sale, где так помечено; procedure_area каждой строки попадает в ±40% от вашего метража в м² (2024-05-01 → 2025-10-30).
По данным индекса по всему ЖК за год около 5 сделок — очень грубо показывает, насколько объект «ходит», без учёта вашего числа спален.
14 перепродаж из реестра DLD

Ситуация

Business Bay, готовая 1BR, 1,6 млн. Брокер: «высокий этаж, вид, ниже объявлений на порталах». 14 вторичных сделок в выборке.

Что было дальше

Отправили брокеру диапазон медианы по DLD письменно — продавец снизил запрос на 50 000 AED.

Проверить мою цену
Выше медианы вторички

7.1% выше медианы перепродаж

Запрос заметно выше медианы по свежим закрытым сделкам — самое время торговаться и просить обоснование цифрами из DLD, а не красивыми словами.

Ориентир для торга (~медиана по сделкам)

1 461 150 AED

Грубо медианная полная сумма по тем же строкам из реестра — удобная точка, если ценник явно завышен.

Возможная переплата

103 700 AED

Медиана DLD: 1 719 AED/кв.фт против запроса: 1 841 AED/кв.фт

Сравниваем ваш расчёт AED за кв. фут (через AED за м² из реестра) с 9 продажами за ~18 месяцев — Sell с пре-регистрацией офф-плана и Sale, где так помечено; procedure_area каждой строки попадает в ±40% от вашего метража в м² (2024-05-01 → 2025-10-30).
По данным индекса по всему ЖК за год около 10 сделок — очень грубо показывает, насколько объект «ходит», без учёта вашего числа спален.
9 перепродаж из реестра DLD

Ситуация

Dubai Hills, 2BR, 2,1 млн. В «компах» только объявления с Bayut — не закрытые сделки. По DLD нашлось 9 вторичных продаж.

Что было дальше

Распечатали сводку по DLD и пришли на показ — цену сразу скостили на 40 000 AED.

Проверить мою цену
Выше медианы вторички

9% выше медианы перепродаж

Запрос заметно выше медианы по свежим закрытым сделкам — самое время торговаться и просить обоснование цифрами из DLD, а не красивыми словами.

Ориентир для торга (~медиана по сделкам)

1 461 150 AED

Грубо медианная полная сумма по тем же строкам из реестра — удобная точка, если ценник явно завышен.

Возможная переплата

131 750 AED

Медиана DLD: 1 719 AED/кв.фт против запроса: 1 874 AED/кв.фт

Сравниваем ваш расчёт AED за кв. фут (через AED за м² из реестра) с 10 продажами за ~18 месяцев — Sell с пре-регистрацией офф-плана и Sale, где так помечено; procedure_area каждой строки попадает в ±40% от вашего метража в м² (2024-05-01 → 2025-10-30).
По данным индекса по всему ЖК за год около 14 сделок — очень грубо показывает, насколько объект «ходит», без учёта вашего числа спален.
10 перепродаж из реестра DLD

Ситуация

Студия в Downtown, 980 тыс. Брокер: «ниже среднего по планировке». За 18 месяцев — 10 вторичных сделок по DLD.

Что было дальше

Накануне подписания прогнали проверку: +9% к медиане DLD — вернулись к агенту и сняли 35 000 AED.

Проверить мою цену
Вписываетесь в рынок

0% ниже медианы перепродаж

Запрос близко к медиане по тем сделкам, что мы собрали из реестра. Это ок, если вид с окна, этаж и отделка реально как у обычных «аналогов», а не лучший лот в линейке.

Медиана суммы сделки (ориентир)

1 461 150 AED

Медиана по полным суммам сделок в том же наборе (не «медиана за кв. фут × ваш метраж» — при разном метраже так врёт). Только ориентир, не повод поднимать ставку.

Медиана DLD: 1 719 AED/кв.фт против запроса: 1 719 AED/кв.фт

Сравниваем ваш расчёт AED за кв. фут (через AED за м² из реестра) с 15 продажами за ~18 месяцев — Sell с пре-регистрацией офф-плана и Sale, где так помечено; procedure_area каждой строки попадает в ±40% от вашего метража в м² (2024-05-01 → 2025-10-30).
По данным индекса по всему ЖК за год около 14 сделок — очень грубо показывает, насколько объект «ходит», без учёта вашего числа спален.
15 перепродаж из реестра DLD

Ситуация

JLT, готовая 2BR, 1,48 млн. Брокер сказал «справедливая цена по рынку». Совпало 15 вторичных сделок.

Что было дальше

Цифры DLD совпали со словами брокера — подписали в ту же неделю, без лишней болтовни.

Проверить мою цену
Вписываетесь в рынок

5% выше медианы перепродаж

Запрос близко к медиане по тем сделкам, что мы собрали из реестра. Это ок, если вид с окна, этаж и отделка реально как у обычных «аналогов», а не лучший лот в линейке.

Ориентир для торга (~медиана по сделкам)

1 461 150 AED

Грубо медианная полная сумма по тем же строкам из реестра — удобная точка, если ценник явно завышен.

Возможная переплата

73 100 AED

Медиана DLD: 1 719 AED/кв.фт против запроса: 1 805 AED/кв.фт

Сравниваем ваш расчёт AED за кв. фут (через AED за м² из реестра) с 20 продажами за ~18 месяцев — Sell с пре-регистрацией офф-плана и Sale, где так помечено; procedure_area каждой строки попадает в ±40% от вашего метража в м² (2024-05-01 → 2025-10-30).
По данным индекса по всему ЖК за год около 14 сделок — очень грубо показывает, насколько объект «ходит», без учёта вашего числа спален.
20 перепродаж из реестра DLD

Ситуация

Arjan, 1BR, 720 тыс. На +5% к медиане — брокер оправдывает высоким этажом. В выборке 20 вторичных сделок.

Что было дальше

Вывод был «в рынке» — попросили назвать конкретные строки DLD под эту наценку за этаж. Брокер замолчал про премиум.

Проверить мою цену
Вписываетесь в рынок

3% выше медианы перепродаж

Запрос близко к медиане по тем сделкам, что мы собрали из реестра. Это ок, если вид с окна, этаж и отделка реально как у обычных «аналогов», а не лучший лот в линейке.

Ориентир для торга (~медиана по сделкам)

1 461 150 AED

Грубо медианная полная сумма по тем же строкам из реестра — удобная точка, если ценник явно завышен.

Возможная переплата

44 200 AED

Медиана DLD: 1 719 AED/кв.фт против запроса: 1 771 AED/кв.фт

Сравниваем ваш расчёт AED за кв. фут (через AED за м² из реестра) с 18 продажами за ~18 месяцев — Sell с пре-регистрацией офф-плана и Sale, где так помечено; procedure_area каждой строки попадает в ±40% от вашего метража в м² (2024-05-01 → 2025-10-30).
По данным индекса по всему ЖК за год около 14 сделок — очень грубо показывает, насколько объект «ходит», без учёта вашего числа спален.
18 перепродаж из реестра DLD

Ситуация

Sports City, 2BR, 1,1 млн. Реклама: «цену специально занизили». По инструменту — 18 вторичных сделок, отклонение +3% от медианы.

Что было дальше

Цену подтвердило DLD — не тратили две недели на торг и успели спокойно читать SPA и снаггинг.

Проверить мою цену
Ниже типичной вторички по DLD

18% ниже медианы перепродаж

Ваша цена за кв. фут ниже свежей медианы по похожим закрытым сделкам. Всё равно посмотрите сервисный сбор, приёмку и то, как быстро такие лоты потом продаются.

Медиана суммы сделки (ориентир)

1 461 150 AED

Медиана по полным суммам сделок в том же наборе (не «медиана за кв. фут × ваш метраж» — при разном метраже так врёт). Только ориентир, не повод поднимать ставку.

Медиана DLD: 1 719 AED/кв.фт против запроса: 1 410 AED/кв.фт

Сравниваем ваш расчёт AED за кв. фут (через AED за м² из реестра) с 12 продажами за ~18 месяцев — Sell с пре-регистрацией офф-плана и Sale, где так помечено; procedure_area каждой строки попадает в ±40% от вашего метража в м² (2024-05-01 → 2025-10-30).
По данным индекса по всему ЖК за год около 14 сделок — очень грубо показывает, насколько объект «ходит», без учёта вашего числа спален.
12 перепродаж из реестра DLD

Ситуация

Creek Harbour, 2BR, 2,05 млн. Продавец торопится, «срочная» цена. За окно попало 12 вторичных сделок.

Что было дальше

DLD показало, что скидка реальная, не инсценировка — предложили в тот же день, через несколько часов приняли.

Проверить мою цену
Ниже типичной вторички по DLD

10% ниже медианы перепродаж

Ваша цена за кв. фут ниже свежей медианы по похожим закрытым сделкам. Всё равно посмотрите сервисный сбор, приёмку и то, как быстро такие лоты потом продаются.

Медиана суммы сделки (ориентир)

1 461 150 AED

Медиана по полным суммам сделок в том же наборе (не «медиана за кв. фут × ваш метраж» — при разном метраже так врёт). Только ориентир, не повод поднимать ставку.

Медиана DLD: 1 719 AED/кв.фт против запроса: 1 547 AED/кв.фт

Сравниваем ваш расчёт AED за кв. фут (через AED за м² из реестра) с 3 продажами за ~18 месяцев — Sell с пре-регистрацией офф-плана и Sale, где так помечено; procedure_area каждой строки попадает в ±40% от вашего метража в м² (2024-05-01 → 2025-10-30).
По данным индекса по всему ЖК за год около 6 сделок — очень грубо показывает, насколько объект «ходит», без учёта вашего числа спален.
3 перепродаж из реестра DLD

Ситуация

Palm Jumeirah, 3BR, 7,8 млн. Редкая планировка — всего 3 вторичные сделки за 18 месяцев, все ниже запроса.

Что было дальше

Всего три аналога, но все дешевле запроса — сигнал скорее зелёный. Пошли дальше с пониманием, что выходить из такого лота может быть непросто.

Проверить мою цену
Мало вторичных сделок в коридоре

4% выше медианы перепродаж

В DLD нашлось меньше трёх подходящих перепродаж — одной медианы пока не построить. Это не «нет», просто база узкая, нужно либо подождать новых регистраций, либо расширить фильтр.

Ориентир для торга (~медиана по сделкам)

1 461 150 AED

Грубо медианная полная сумма по тем же строкам из реестра — удобная точка, если ценник явно завышен.

Возможная переплата

58 650 AED

Медиана DLD: 1 719 AED/кв.фт против запроса: 1 788 AED/кв.фт

Цена за кв. фут считается от введённой площади; какие продажи попали в выборку — по procedure area из реестра против ваших кв. футов в метрах. Если буклет и документ расходятся, получится «ноль в коридоре».

Под ваш размер и окно ~18 месяцев попало только 2 продаж в коридоре ±40% по procedure_area — для ровной медианы AED за кв. фут этого обычно мало.
Когда аналогов хватает, считаем цену за кв. фут: ваш расчёт против медианы по тем же продажам Sell/Sale из реестра — сумма сделки просто следует из площади.
2 перепродаж из реестра DLD

Ситуация

Sobha Hartland, 2BR, 2,9 млн. Брокер: «лучшая цена в башне». В нашей полосе по метражу всего две вторичные сделки DLD.

Что было дальше

Сказали прямо: двух закрытий для рыночной цены мало. Брокер нашёл третью строку — реальная медиана оказалась на 80 тыс. AED ниже запроса.

Проверить мою цену
Мало вторичных сделок в коридоре

Мало вторичных сделок в коридоре

В DLD нашлось меньше трёх подходящих перепродаж — одной медианы пока не построить. Это не «нет», просто база узкая, нужно либо подождать новых регистраций, либо расширить фильтр.

Медиана суммы сделки (ориентир)

1 461 150 AED

Медиана по полным суммам сделок в том же наборе (не «медиана за кв. фут × ваш метраж» — при разном метраже так врёт). Только ориентир, не повод поднимать ставку.

Под ваш размер и окно ~18 месяцев попало только 0 продаж в коридоре ±40% по procedure_area — для ровной медианы AED за кв. фут этого обычно мало.
Когда аналогов хватает, считаем цену за кв. фут: ваш расчёт против медианы по тем же продажам Sell/Sale из реестра — сумма сделки просто следует из площади.
0 перепродаж из реестра DLD

Ситуация

Tilal Al Ghaf, вилла 4BR, 6,2 млн. Узкий фильтр по спальням и метражу — за 18 месяцев ни одной вторичной сделки в полосе.

Что было дальше

Расширили фильтр по числу спален — нашлось 8 сделок и внятный коридор цен. На этом зафиксировали торг около 5,9 млн.

Проверить мою цену
Мало вторичных сделок в коридоре

20% выше медианы перепродаж

В DLD нашлось меньше трёх подходящих перепродаж — одной медианы пока не построить. Это не «нет», просто база узкая, нужно либо подождать новых регистраций, либо расширить фильтр.

Ориентир для торга (~медиана по сделкам)

1 461 150 AED

Грубо медианная полная сумма по тем же строкам из реестра — удобная точка, если ценник явно завышен.

Возможная переплата

292 400 AED

Медиана DLD: 1 719 AED/кв.фт против запроса: 2 063 AED/кв.фт

Цена за кв. фут считается от введённой площади; какие продажи попали в выборку — по procedure area из реестра против ваших кв. футов в метрах. Если буклет и документ расходятся, получится «ноль в коридоре».

Под ваш размер и окно ~18 месяцев попало только 2 продаж в коридоре ±40% по procedure_area — для ровной медианы AED за кв. фут этого обычно мало.
Когда аналогов хватает, считаем цену за кв. фут: ваш расчёт против медианы по тем же продажам Sell/Sale из реестра — сумма сделки просто следует из площади.
2 перепродаж из реестра DLD

Ситуация

DIFC, люксовая 1BR, 3,1 млн. Жёсткий фильтр по метражу — в коридор попали только две вторичные сделки. Брокер ссылается на «медиану с портала».

Что было дальше

На порталах — запросы продавцов, не то, что люди платили на регистрации. Оперлись на разрыв по DLD — цену снизили на 120 000 AED.

Проверить мою цену
Не нашли проект в базе вторички

Нет в индексе перепродаж DLD

Такое название пока не бьётся с нашим списком по реальным сделкам. Проверьте написание из SPA или выберите карточку из поиска. Если это чистая первичка без вторичных регистраций — там другой сценарий в Telegram.

Ситуация

В буклете название «Emaar Celadon» — ввели как есть. В индексе перепродаж DLD совпадений нет.

Что было дальше

Под таким именем в DLD пусто — чуть не отправили депозит на голый маркетинговый ярлык. Вбили написание из SPA — проект нашёлся.

Проверить мою цену
Мало вторичных сделок в коридоре

12% выше медианы перепродаж

В DLD нашлось меньше трёх подходящих перепродаж — одной медианы пока не построить. Это не «нет», просто база узкая, нужно либо подождать новых регистраций, либо расширить фильтр.

Ориентир для торга (~медиана по сделкам)

1 461 150 AED

Грубо медианная полная сумма по тем же строкам из реестра — удобная точка, если ценник явно завышен.

Возможная переплата

175 100 AED

Медиана DLD: 1 719 AED/кв.фт против запроса: 1 925 AED/кв.фт

Цена за кв. фут считается от введённой площади; какие продажи попали в выборку — по procedure area из реестра против ваших кв. футов в метрах. Если буклет и документ расходятся, получится «ноль в коридоре».

Под ваш размер и окно ~18 месяцев попало только 1 продаж в коридоре ±40% по procedure_area — для ровной медианы AED за кв. фут этого обычно мало.
Когда аналогов хватает, считаем цену за кв. фут: ваш расчёт против медианы по тем же продажам Sell/Sale из реестра — сумма сделки просто следует из площади.
1 перепродаж из реестра DLD

Ситуация

Студия в небольшом клубном доме на Джумейре, 650 тыс. За 18 месяцев по проекту — одна вторичная сделка в DLD.

Что было дальше

Одна строка в реестре — ещё не рынок. Держали оффер на 10% ниже запроса, ссылаясь на разреженные данные — продавец принял через четыре дня.

Проверить мою цену

Проверьте свои цифры

Бесплатный первый разбор за минуту. В основе — вторичка из DLD, не объявления на сайтах.

Перейти к проверке

Сценарии — составные истории для примера, ваш результат может отличаться. На странице проверки те же правила и актуальные данные DLD. Это не инвестсовет.